田や畑を駐車場・宅地にしたら登記も変える？ 土地の「地目変更登記」とは

土地の登記簿には「宅地」「田」「畑」「山林」など、その土地の主な用途を示す「地目」が記録されています。土地の使い方を変えて現況が別の地目に変わった場合、登記簿の地目も現況に合わせる「地目変更登記」が必要になります。

地目は土地の利用状況を表します

地目は、土地の主な用途によって定められる登記事項です。代表的なものに宅地、田、畑、山林、雑種地などがあります。

土地所有者が「この地目にしたい」と自由に名前を選ぶのではなく、実際の利用状況を確認して法令上の地目に当てはめます。

どんなときに地目変更登記をする？

例えば、田や畑だった土地について農地転用等の手続を行い、実際に住宅を建てて宅地として利用するようになった場合など、土地の現況が継続的に変わったときに地目変更登記を検討します。

一時的に資材を置いた、工事中であるというだけで直ちに地目が変わるとは限りません。現在の土地の状態と利用目的を確認します。

表示に関する登記は原則1か月以内

法務局は、土地の地目や建物の構造・床面積など、不動産の物理的な状況を示す「表示に関する登記」について、一部を除き、原則として物理的状況が変わった日から1か月以内に申請する義務があると案内しています。

地目が実際に変わった時期を確認し、長期間登記簿と現況が違う状態にしないことが大切です。

農地転用と地目変更登記は別の手続です

田や畑を農地以外として利用する場合には、農地法上の許可・届出が必要になることがあります。農地転用の手続をしただけで、法務局の地目が自動的に変更されるわけではありません。

農地法の手続と不動産登記は別の制度ですので、転用手続、造成・建築などの現況変更、地目変更登記をそれぞれ確認します。

固定資産税の地目と登記地目も別です

市町村が固定資産税を課税するために認定する地目と、法務局の登記簿に記録される地目は別の制度です。

固定資産税の通知書で「宅地」と評価されているから法務局の地目も宅地になっている、とは限りません。登記事項証明書で確認する必要があります。

地目変更登記には現地確認が重要です

地目は実際の利用状況によって判断するため、資料だけでなく現地の状態を確認することが重要です。土地によっては、隣接地との利用状況、建物の有無、造成状況などを確認します。

法務局の審査でも現地調査が行われる場合があります。

土地家屋調査士が扱う専門分野です

地目変更登記は、土地・建物の物理的な状況を登記する「表示に関する登記」です。申請代理を専門として行うのは土地家屋調査士です。

大志法務事務所では、土地地目変更登記など当事務所で対応する土地家屋調査士業務についてご相談を承っています。測量を伴う業務などは内容に応じて連携する土地家屋調査士をご案内します。

土地の使い方を変えたら登記簿も確認

土地を造成した、住宅を建てた、農地を駐車場として利用するようになったなど、土地の利用状況を大きく変えた場合には、農地法や都市計画上の手続とともに地目変更登記が必要か確認してください。

現況と登記が一致している状態にしておくことが、将来の売買や相続の際にも分かりやすい土地管理につながります。

地目変更だけでなく土地の一部だけ利用が変わる場合もあります

一筆の土地の一部だけ利用状況が変わった場合には、地目変更だけで対応できず、土地を分筆して利用状況ごとに登記する必要が生じることがあります。

どの範囲がどの用途になっているかを現地で確認し、必要に応じて分筆や測量を含めた手続を検討します。

地目変更登記に登録免許税はかかりません

地目変更登記は、所有権移転登記などとは異なり、登録免許税が課されない表示に関する登記です。ただし、専門家へ依頼する場合の報酬や、必要に応じた資料取得等の費用は別に考える必要があります。

費用だけでなく、現況確認や農地法上の手続が済んでいるかを確認してから申請を進めます。