不動産を売るとき、なぜ「印鑑証明書」が必要？ 登記で確認していること

不動産を売却することになり、司法書士から必要書類の案内を受けると、「印鑑証明書を用意してください」と言われることがあります。

普段の生活では印鑑証明書を使う機会が少ないため、「住民票ではだめなの？」「実印を押すだけではだめ？」「なぜ買主ではなく売主が用意するの？」と疑問に思われる方もいるでしょう。

不動産の売買では、売主から買主へ所有権を移すという非常に重要な登記を行います。

今回は、不動産を売却するときの印鑑証明書が、登記手続の中でどのような役割を持っているのかを解説します。

売主は「登記上の権利を失う側」です

不動産を売買すると、売主から買主へ所有権が移転します。

登記手続の観点から見ると、売主はそれまで自分の名義だった不動産について、所有権という重要な権利を失う側になります。

もし本人の知らないところで勝手に所有権移転登記ができてしまえば、大変なことになります。

そのため、所有権移転登記では、「本当に登記名義人本人が、この登記をする意思を持っているのか」を慎重に確認する必要があります。

その確認に関係する書類の一つが印鑑証明書です。

「実印」と「印鑑証明書」はセットで意味を持ちます

市区町村に印鑑登録をすると、その登録された印鑑について印鑑登録証明書を取得できます。

いわゆる「実印」とは、このように印鑑登録されている印鑑です。

重要な書類に実印が押されていても、その印影だけを見て、「これは間違いなく本人の実印です」と第三者が判断することはできません。

そこで印鑑証明書と照合することによって、登録されている印鑑との一致を確認します。

不動産登記では、売主本人の意思を確認するための重要な資料として利用されています。

印鑑証明書には「3か月以内」というルールがあります

不動産登記で売主が提出する印鑑証明書については、原則として作成後3か月以内のものが必要になります。

そのため、「以前取得した印鑑証明書が家にあるから、それを使おう」と思っても、取得時期によっては使用できません。

不動産売買の決済日が決まっている場合には、あまり早く取得しすぎないこともポイントです。

司法書士から必要書類の案内を受けてから準備するとよいでしょう。

買主は印鑑証明書が不要なことも多い

ここで、「同じ売買なのに、なぜ売主だけ印鑑証明書が必要なの？」と思われるかもしれません。

登記手続では、売主と買主で立場が異なります。

売主は、それまで持っていた所有権を失います。

一方、買主は新たに所有権を取得する側です。

そのため、一般的な所有権移転登記では、売主側について特に慎重な本人確認・意思確認が求められます。

ただし、買主が住宅ローンを利用して抵当権を設定する場合など、別の登記との関係で買主側にも印鑑証明書が必要になることがあります。

「買主だから絶対に不要」という意味ではありません。

印鑑証明書の住所と登記簿の住所が違ったら？

不動産を購入した後に引っ越している場合、登記簿「一宮市○○町1番地」、現在の印鑑証明書「一宮市△△町10番地」というように住所が違っていることがあります。

この場合は注意が必要です。

登記簿上の所有者の住所が現在の住所と異なる場合、売買による所有権移転登記の前提として、住所変更の登記が必要になることがあります。

2026年4月1日からは、不動産所有者の住所・氏名変更登記そのものも義務化されています。

不動産を売却することになって初めて、「登記簿が20年前の住所のままだった」と分かることも珍しくありません。

売却を考え始めた段階で、現在の登記内容を確認しておくと安心です。

何度も引っ越している場合は、住所のつながりにも注意

さらに注意したいのが、何度も住所を変更しているケースです。

登記簿に記録された住所から現在の住所までのつながりを確認するため、住民票だけでは足りず、住民票の除票や戸籍の附票などが必要になることがあります。

保存期間などの関係で住所のつながりを証明できない場合には、別の資料を検討しなければならないこともあります。

特に、「不動産を取得したのがかなり昔」「転勤などで何度も引っ越している」という方は、決済直前ではなく早めに司法書士へ相談しておくことをおすすめします。

法人が売主の場合は会社の印鑑証明書

売主が株式会社や合同会社などの法人である場合は、市区町村の印鑑証明書ではなく、法務局で取得する会社・法人の印鑑証明書を使用します。

法人の場合も、「会社として本当にこの登記を行う意思があるのか」を確認することが重要です。

また、会社の商号や本店所在地、代表者などが変更されている場合には、登記内容との整合性も確認します。

個人の場合とは必要書類が異なりますので、法人所有の不動産を売却するときは事前確認が重要です。

印鑑証明書だけで本人確認をしているわけではありません

ここも誤解されやすいところです。

司法書士は、「印鑑証明書があるから本人に間違いない」という確認だけで所有権移転登記を行うわけではありません。

不動産売買の決済では、一般に、本人確認書類、登記識別情報・登記済証、印鑑証明書、登記簿上の住所・氏名、売買契約の内容、本人の売却意思などを確認します。

司法書士が売主本人と面談して本人確認や意思確認を行うことも、不動産取引の安全を守る重要な過程です。

決済当日に「書類が足りない」を防ぐために

不動産売買では、決済日に買主から売買代金が支払われ、それと連動して所有権移転登記を申請するのが一般的です。

その日に、「印鑑証明書の期限が切れていた」「登記簿の住所と現在の住所が違っていた」「権利証が見つからない」と判明すると、取引全体に影響する可能性があります。

不動産を売却するときは、決済直前に書類を集めるのではなく、早い段階で必要書類を確認しておくことが大切です。

大志法務事務所では、不動産売買による所有権移転登記についてご相談を承っています。

「何を準備すればよいか分からない」という段階でも、登記内容を確認したうえで必要となる書類をご案内します。