夫婦でお金を出して家を買うなら、名義は半分ずつでいい？
「資金の負担割合」と「登記持分」が違うと贈与になることがあります

「夫婦で買う家だから、名義は2分の1ずつでよいだろう」

「住宅ローンも二人で返すので、とりあえず共有名義にしたい」

「頭金は夫が多く出すけれど、夫婦なのだから細かく考えなくてもよいのでは？」

夫婦で住宅を購入するとき、土地や建物をどの割合で共有するかは、気持ちだけで決められる問題ではありません。

不動産の登記に記録する持分と、実際にそれぞれが負担した購入資金の割合が異なると、その差額について夫婦間の贈与と判断されることがあります。

今回は、夫婦で住宅を購入するときの資金負担と登記持分の関係、住宅ローンや親からの援助がある場合の注意点を分かりやすくご説明します。

「共有名義」とは、持分の割合を登記することです

一つの土地や建物を夫婦二人の名義にする場合、不動産の登記には、それぞれの持分を記録します。

例えば、

・夫　2分の1
・妻　2分の1

という形です。

持分は、その不動産について誰がどれだけの所有権を持っているかを示します。

夫婦だから当然に半分ずつになるわけではありません。

夫が3分の2、妻が3分の1という登記もできますし、実際の資金負担に応じてさらに細かい割合を定めることもできます。

重要なのは、登記する持分を、実際の購入資金の負担割合に合わせることです。

半分ずつ支払っていないのに、名義だけ半分ずつにすると？

国税庁は、夫婦が共同で住宅を購入した場合、購入資金の負担割合と所有権の登記持分が異なると、贈与税の問題が生じることがあると案内しています。

例えば、3,000万円の住宅を購入し、夫が2,000万円、妻が1,000万円を負担したとします。

資金負担の割合は、

・夫　3分の2
・妻　3分の1

です。

ところが、登記を夫婦それぞれ2分の1にすると、妻は1,500万円分の持分を取得することになります。

妻が実際に負担したのは1,000万円ですから、差額の500万円分は、夫から妻へ贈与されたものとして取り扱われる可能性があります。

「夫婦の家だから公平に半分ずつ」という考え方と、税務上の資金負担の考え方は別です。

まず、誰がいくら負担するのかを整理しましょう

住宅の購入資金には、さまざまなお金が含まれます。

・夫婦それぞれの預貯金から出す頭金
・夫名義、妻名義の住宅ローン
・ペアローン
・連帯債務による借入れ
・親から受けた資金援助
・土地を先に購入していた場合の土地代金

登記持分を決める前に、これらを合計し、最終的に夫と妻がそれぞれいくらを負担するのかを確認します。

「同じ家計から出した」「夫婦共通の口座から振り込んだ」というだけでは、負担者が明確にならない場合があります。

その口座へ誰がいくら入金したのか、住宅ローンの債務者は誰か、親からの援助を誰が受けたのかまで整理しておくことが大切です。

頭金と住宅ローンを合計して考えます

例えば、4,000万円の住宅を購入するとします。

夫が自己資金500万円と住宅ローン2,500万円、妻が自己資金200万円と住宅ローン800万円を負担する場合、夫の負担は3,000万円、妻の負担は1,000万円です。

この場合、資金負担の割合は夫4分の3、妻4分の1となります。

頭金だけを見て持分を決めたり、ローンの名義だけを見て決めたりするのではなく、自己資金と借入金を合わせた購入資金全体で考えます。

売買代金以外の諸費用をどこまで取得費として整理するかなど、個別の税務判断が必要になる場合は、税務署や税理士への確認も必要です。

ペアローンなら必ず2分の1ずつ、とは限りません

ペアローンでは、夫婦がそれぞれ住宅ローンを借り、互いに連帯保証人になる形が一般的です。

しかし、夫婦がそれぞれいくら借りるかは同じとは限りません。

夫が2,500万円、妻が1,500万円を借りるのであれば、ほかの自己資金も含めて負担割合を計算する必要があります。

借入額が違うのに、登記持分を機械的に2分の1ずつにすると、資金負担と持分がずれることがあります。

また、どちらか一方が相手のローンを実質的に返済している場合には、その返済について別の贈与問題が生じる可能性もあります。

契約時だけでなく、返済中も「誰の債務を誰のお金で返しているか」を意識する必要があります。

連帯債務の場合も、負担割合を曖昧にしないことが大切です

夫婦が一つの住宅ローンについて連帯債務者になる場合、金融機関に対しては、それぞれが借入金全額について返済責任を負う形になることがあります。

一方、夫婦内部で最終的にどの割合を負担するかは別の問題です。

収入や返済計画を踏まえて夫婦間の負担割合を定め、その割合と登記持分が整合しているかを確認します。

住宅ローン控除についても、連帯債務の負担割合や登記持分などにより、それぞれの控除対象となる借入金の範囲が変わることがあります。

持分を決めるときは、登記だけでなく税務上の扱いも併せて確認した方が安心です。

親から住宅資金の援助を受ける場合は「誰への贈与か」を確認

住宅購入では、夫または妻の親から頭金の援助を受けることがあります。

例えば、妻の親が妻に1,000万円を贈与したのであれば、その資金は妻が負担した購入資金として考えるのが基本です。

その1,000万円を含めた妻の負担に対応する持分を妻が取得せず、夫の持分を増やすと、妻から夫への贈与が問題になることがあります。

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度を利用する場合にも、贈与を受ける人、取得する住宅、所得、床面積、入居時期、申告などに要件があります。

「親から出してもらったお金だから大丈夫」と考えず、援助を受ける前に、誰が贈与を受け、誰がどの持分を取得するのかを整理しましょう。

夫婦間には贈与税の配偶者控除もありますが、自動ではありません

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産またはその取得資金の贈与が行われた場合、一定の要件を満たせば、基礎控除のほかに最高2,000万円までの配偶者控除を受けられる制度があります。

ただし、この制度は、夫婦間ならいつでも自動的に適用されるものではありません。

婚姻期間、居住、過去の適用状況などの要件があり、贈与税の申告も必要です。

住宅購入時に持分を誤って設定した場合に、後から当然にこの控除で解決できるとは限りません。

最初から資金負担と持分を合わせて登記することが基本です。

登記した後に持分の間違いに気付いたら？

登記が完了した後で、

「資金負担と持分が合っていなかった」

と気付くこともあります。

しかし、持分を動かす登記をすれば、それですべて解決するとは限りません。

当初の登記内容や契約、実際の資金負担、当事者の意思によって、登記原因や必要書類が変わります。

持分の移転として扱われれば、新たな贈与税、不動産取得税、登録免許税などが関係する可能性もあります。

単なる登記上の誤りとして更正できるかどうかも、個別の事情によります。

自己判断で持分移転の書類を作る前に、登記と税務の両面から確認することが大切です。

契約やローン申込みの段階で持分を相談しましょう

不動産の売買契約を結び、住宅ローンの内容が決まり、決済日が近づいてから初めて持分を考えると、検討時間が足りなくなることがあります。

次の資料や数字を早めに整理しておくとスムーズです。

・土地と建物の売買代金
・夫婦それぞれが出す自己資金
・夫婦それぞれの借入額
・連帯債務の場合の内部的な負担割合
・親からの援助の金額と受贈者
・すでに所有している土地の名義
・住宅ローン控除や贈与税の特例を利用する予定

不動産会社や金融機関から「持分はどうしますか」と聞かれたときに、何となく2分の1ずつと答えるのではなく、資金計画に基づいて決めましょう。

夫婦の気持ちと、登記・税務の数字は分けて考えましょう

夫婦で暮らす家は、二人で協力して購入する大切な財産です。

だからこそ、名義を公平にしたいと考えるのは自然なことです。

ただし、登記持分は単なる形式ではなく、法的な所有権の割合を示します。

資金負担と異なる持分を取得すれば、夫婦間でも財産が移ったものとして贈与税の対象になる可能性があります。

住宅を購入するときは、

誰が、どの資金を、いくら負担するのか

を確認し、その割合に合わせて登記持分を決めることが基本です。

大志法務事務所では、不動産購入に伴う所有権移転登記や共有持分の登記についてご相談をお受けしています。

贈与税、住宅ローン控除、住宅取得資金の特例など、具体的な税額や税務判断については、税務署または税理士へ確認していただく場合があります。

売買契約や住宅ローンの内容が決まった段階でご相談いただければ、登記する持分と必要書類を確認しながら手続をご案内します。