固定資産税を払っているのに「建物が登記されていない」？ 相続した実家が未登記だったときはどうする？

親が亡くなり、実家の相続手続を始めたとき、「固定資産税の納税通知書には家が載っているのに、登記を調べたら建物が見当たらない」ということがあります。「毎年きちんと固定資産税を払っていたのだから、当然、登記もされているはず」と思われるかもしれません。しかし、固定資産税が課税されていることと、法務局に建物が登記されていることは別の話です。

「未登記建物」とは？

家を新築すると、まず建物の物理的な状況を登記簿に記録する建物表題登記を行います。

例えば、建物がどこにあるのか、どのような用途なのか、木造なのか鉄骨造なのか、何階建てなのか、床面積はどれだけあるのか、といった情報です。

このような「不動産の表示に関する登記」を専門とする資格者が土地家屋調査士です。

ところが、古い建物などでは、この建物表題登記がされないまま何十年も経過していることがあります。これが、いわゆる未登記建物です。

固定資産税を払っていても登記済みとは限りません

ここは、一般の方には特に分かりにくいところです。

市町村が管理している固定資産税の情報と、法務局が管理している不動産登記は別の制度です。

ですから、相続の際に固定資産税の課税明細に建物が記載されているからといって、「登記もされている」と判断することはできません。

未登記の実家は相続できないのでしょうか？

ここで心配になるのが、「登記されていない建物は相続できないの？」という点です。

未登記だからといって、建物そのものが相続財産ではなくなるわけではありません。建物は存在していますから、相続の対象になります。

ただし、登記簿自体がないため、通常の登記済み建物のように、亡くなった方から相続人へそのまま所有権移転の相続登記をすることはできません。

未登記建物を相続した場合には、その建物について必要な調査を行い、相続関係を踏まえて建物表題登記を検討することになります。

まず土地家屋調査士による「建物表題登記」

ここで登場するのが土地家屋調査士です。

未登記建物については、建物の所在地、種類、構造、床面積などを調査し、建物表題登記を行います。

例えば、「昔、父が建てた家だが登記されていなかった」という場合には、建物の現況だけでなく、誰がその建物を建築し、誰が所有していたのかを確認するための資料なども検討することになります。

単に「そこに家が建っているから登記する」というだけではありません。

そして「権利の登記」は司法書士

不動産登記には、大きく分けると、建物や土地がどのような状態なのかを記録する「表示に関する登記」と、誰が所有しているのか、抵当権が付いているのかなどを記録する「権利に関する登記」があります。

前者を扱う専門家が土地家屋調査士、後者を扱う専門家が司法書士です。

未登記建物の相続は、まさにこの二つが関係する典型的なケースです。

土地だけ相続登記して終わっていませんか？

古い相続では、「土地については父から自分へ相続登記をした」というケースがあります。

ところが、その土地の上に建っている実家を確認すると、建物は未登記だったということがあります。

土地と建物は別の不動産です。

土地の相続登記が済んでいるからといって、その上の建物についても手続が終わっているとは限りません。

相続した実家については、土地と建物の両方を確認することが大切です。

増築部分だけ登記されていない場合もあります

さらに少し違うケースもあります。

建物そのものは登記されているものの、「20年前に部屋を増築した」「平屋だった家を2階建てにした」「離れを増築した」など、その後の変更が登記に反映されていないことがあります。

この場合には「建物がまったく未登記」という問題とは異なり、登記されている建物の現況と登記簿の内容が一致していない可能性があります。

相続や売却などをきっかけに調べて、初めて分かることもあります。

逆に「登記簿にはあるのに、建物がない」ことも

反対のケースもあります。

昔建っていた建物を取り壊したのに、建物滅失登記をしていなければ、現地には建物がないのに、登記簿には建物が残っているという状態になることがあります。

つまり、現地、固定資産税の資料、登記簿の三つが必ずしも一致しているとは限らないのです。

相続したときは「現地と登記が合っているか」も確認を

相続手続というと、「誰が相続人なのか」「遺産分割をどうするのか」「相続登記をする」ということに目が向きます。

しかし、土地や建物については、その前提として、現在の土地・建物の状態と登記簿の内容が一致しているのかを確認することも重要です。

例えば、建物そのものが未登記、増築した部分が反映されていない、土地の地目が現況と違う、取り壊した建物が登記簿に残っている、といったケースがあります。

司法書士と土地家屋調査士、どちらに相談すればいい？

一般の方にとっては、「これは司法書士？」「土地家屋調査士？」と判断すること自体が難しいと思います。

例えば相続した実家について、土地は亡くなった父名義、建物は未登記、土地の一部は畑として登記されているが現在は宅地、ということもあります。

この場合、一つの相続の中に、権利に関する登記と表示に関する登記の両方の問題が含まれています。

相続した不動産について、「固定資産税の通知には載っているのに登記簿が見つからない」「土地の登記はあるが建物が見当たらない」「昔増築したと聞いている」「取り壊した古い家の登記が残っている」という場合には、相続登記だけを見るのではなく、土地や建物の現在の状態と登記簿が一致しているかも一度確認してみることをおすすめします。