成年後見人になれば、本人の自宅を売ることができる？
居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要です

「施設へ入所した本人の自宅を売って、入所費用に充てたい」

「成年後見人に選ばれた家族なら、本人に代わって売買契約を結べるのでは？」

「もう自宅へ戻る予定はないので、家庭裁判所へ相談せずに売っても大丈夫だろう」

成年後見人には、本人の財産を管理し、本人に代わって契約などを行う権限があります。

しかし、本人が住んでいる、または以前住んでいた自宅を売却する場合は、成年後見人だけの判断で進めることはできません。

本人の居住用不動産を処分するには、原則として、あらかじめ家庭裁判所の許可を得る必要があります。

今回は、成年後見人が本人の自宅を売却するときに必要となる「居住用不動産処分許可」について、分かりやすくご説明します。

成年後見人は「本人のために」財産を管理します

成年後見人は、判断能力が不十分になった本人に代わって、預貯金や不動産などの財産を管理し、必要な契約や手続を行います。

ただし、成年後見人になったからといって、本人の財産を自由に使ったり、家族の都合だけで処分したりできるわけではありません。

成年後見人の職務は、あくまで本人の利益のために行うものです。

以前のコラムでは、成年後見人が家族の財産を自由に使えるわけではなく、「本人のために管理する」ことが原則であるとご説明しました。

今回取り上げる自宅の売却は、その中でも特に慎重な判断が求められる場面です。

なぜ自宅の処分には特別な許可が必要なの？

自宅は、単に金銭的な価値を持つ財産というだけではありません。

本人の生活の場所であり、長年の思い出や地域とのつながりがある大切な基盤です。

一度売却してしまえば、本人が将来その家へ戻りたいと思っても、元に戻すことは簡単ではありません。

そのため民法は、成年後見人が本人に代わって居住用不動産を処分する場合、家庭裁判所の許可を得なければならないと定めています。

成年後見人の判断だけではなく、家庭裁判所が、

・本当に処分する必要があるのか
・本人の生活や希望に配慮されているか
・売却条件が本人にとって不利益ではないか

などを確認する仕組みです。

現在住んでいる家だけが対象とは限りません

「本人はすでに施設へ入所しているので、その家は居住用不動産ではない」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、許可の対象は、現在本人が暮らしている自宅だけとは限りません。

本人が以前生活していた家や、施設から退所したときに戻る可能性のある家なども、居住用不動産に当たることがあります。

本人が一時的に入院している場合や、介護施設へ入所して間もない場合は、特に慎重な確認が必要です。

反対に、本人が所有する不動産であっても、もともと賃貸用として取得し、本人が居住したことも将来居住する予定もない物件であれば、居住用不動産に当たらないことがあります。

不動産の名称や現在の利用状況だけで決めず、本人との関係やこれまでの使用状況、今後の生活方針を踏まえて判断します。

売却以外の行為でも許可が必要になることがあります

「処分」というと売却だけを思い浮かべやすいですが、対象は売買に限られません。

例えば、居住用不動産について、

・贈与する
・取り壊す
・抵当権を設定する
・賃貸に出す
・賃貸借契約を解除する

といった行為にも、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。

所有している自宅だけでなく、本人が借りて暮らしていた住居の賃貸借契約を解除する場合も、本人が戻る場所を失うことにつながるため注意が必要です。

「所有権を移転しないから許可はいらない」とは限りません。

施設へ入所したからといって、必ず売却が認められるわけではありません

本人が介護施設へ入所した場合、空き家となった自宅の維持費や固定資産税が負担になることがあります。

また、施設費や医療費を支払うために売却代金が必要なケースもあります。

こうした事情は、売却の必要性を判断する重要な材料です。

ただし、施設へ入所したという事実だけで、当然に売却が許可されるわけではありません。

本人の健康状態、施設での生活状況、自宅へ戻る可能性、本人の財産状況、売却しなくても費用を支払えるかなどを総合的に確認します。

自宅を手放すことが本人の生活にどのような影響を与えるのかまで考える必要があります。

本人の希望や気持ちも重要です

成年後見制度では、本人の意思を尊重することが重要です。

本人に意思を確認できる状態であれば、なぜ自宅を売る必要があるのかを説明し、本人がどのように考えているのかを確認します。

本人が言葉で明確に意思を示すことが難しい場合でも、これまでの暮らし方、家族との会話、生活歴などから本人の希望をできるだけ丁寧に考えることが大切です。

家族や成年後見人にとって管理しやすいという理由だけで、自宅の処分を決めるものではありません。

申立てではどのような資料が必要？

居住用不動産の処分許可は、本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ申し立てます。

裁判所や事案によって異なりますが、一般には次のような資料を準備します。

・居住用不動産処分許可の申立書
・不動産の登記事項証明書
・固定資産評価証明書
・売買契約書案
・不動産会社の査定書
・売却代金の使い道が分かる資料
・本人の生活状況や施設入所の状況が分かる資料

家庭裁判所は、売却の必要性、価格の相当性、代金の管理方法、本人が自宅へ戻る可能性などを確認します。

資料が不足していれば、追加の説明や書類の提出を求められることがあります。

売却価格は自由に決めてよいわけではありません

成年後見人は、本人の財産を守る立場です。

そのため、本人の自宅を市場価格と比べて著しく安い金額で売却することは、本人の利益を害するおそれがあります。

売却価格が適正であることを示すため、不動産会社の査定書などを提出し、価格の根拠を説明するのが一般的です。

買主が親族や成年後見人と関係の深い人である場合には、価格や取引条件について、より慎重な確認が必要になることがあります。

また、成年後見人自身や成年後見人と利益が対立する相手へ売却する場合には、利益相反の問題も検討しなければなりません。

許可を得る前に売買契約を結んでもよい？

家庭裁判所の許可が必要なケースでは、許可前に無条件の売買契約を成立させてしまわないよう注意が必要です。

実務では、家庭裁判所の許可を得ることを条件とした契約内容にするなど、許可手続との関係を整理して進めることがあります。

買主、不動産会社、家庭裁判所への申立て、所有権移転登記の時期を調整しなければなりません。

契約を先に進めてから「許可が必要だった」と気付くと、予定していた決済日に間に合わないこともあります。

自宅の売却を検討し始めた段階で、必要な手続と日程を確認しておくことが大切です。

許可を得ずに処分すると、その行為は無効です

家庭裁判所の許可が必要であるにもかかわらず、許可を得ないまま成年後見人が本人の居住用不動産を処分した場合、その行為は無効です。

後から家庭裁判所の許可を得れば、当然に最初から有効になるというものではありません。

売買の相手方や不動産会社にも影響するため、取引を始める前に居住用不動産に当たるか、許可が必要かを確認することが重要です。

許可が出ても、必ず売らなければならないわけではありません

家庭裁判所の許可は、予定している条件で処分することを認めるものです。

許可を得た後に事情が変わり、売却を取りやめることが本人の利益になるのであれば、許可が出たからといって必ず売却しなければならないわけではありません。

一方、許可を受けた内容から売却価格や買主などの重要な条件が変わった場合には、そのまま進めてよいか家庭裁判所へ確認し、改めて許可が必要になることもあります。

成年後見監督人の同意だけでは足りません

成年後見監督人が選任されている場合、重要な財産の処分について監督人の同意が必要となることがあります。

しかし、成年後見監督人の同意を得たからといって、居住用不動産の処分について家庭裁判所の許可が不要になるわけではありません。

それぞれ別の手続として確認する必要があります。

保佐人や補助人の場合はどうなる？

本人に保佐人や補助人が付いている場合、保佐人や補助人が当然に本人の自宅を売却できるわけではありません。

代理権の範囲や本人の同意、家庭裁判所の許可など、どの手続が必要になるかは審判の内容によって異なります。

成年後見、保佐、補助のどの類型であるかだけでなく、登記事項証明書や審判書で与えられた権限を確認する必要があります。

売却を考え始めたら、早めに準備しましょう

居住用不動産の売却には、不動産会社による査定、買主との条件調整、家庭裁判所への申立て、許可後の契約や決済、所有権移転登記など、複数の手続が関係します。

家庭裁判所の審理にも一定の期間が必要です。

「施設費の支払いのため、来月までに売却代金が必要」

「買主との決済日が決まってから許可申立てを始める」

という状況になると、予定どおりに進められない可能性があります。

売却の必要性が見込まれた段階で、本人の生活方針と必要資料を整理し、余裕を持って準備することが大切です。

判断の中心に置くのは「本人のこれからの生活」です

本人の自宅を売却するかどうかは、財産管理だけの問題ではありません。

売却代金によって施設費や医療費を確保できる一方で、本人が長年暮らした場所や戻る可能性のある住まいを失うことになります。

そのため、

・なぜ今、売却する必要があるのか
・本人はどのように考えているのか
・自宅へ戻る可能性はないか
・売却しない場合の維持費や管理はどうするか
・売却代金を本人のためにどう管理し、使うのか

を具体的に検討する必要があります。

大志法務事務所では、家庭裁判所へ提出する申立書類の作成、居住用不動産の処分許可に関する手続、売却後の所有権移転登記についてご相談を承っています。

成年後見人として本人の自宅の売却を検討している場合は、売買契約を結ぶ前に、必要な許可と手続の流れを確認しておくことをおすすめします。