農地を家や駐車場に変えたい。勝手に造成してもいい？
農地転用の「4条・5条」と、転用後の地目変更登記を整理します

「畑になっている土地に家を建てたい」

「使っていない田んぼを駐車場にしたい」

「農地を買って資材置場として使いたい」

このような場合、所有者だからといって自由に農地を造成して、すぐに住宅や駐車場として使えるとは限りません。

農地を住宅、店舗、駐車場、資材置場など、農地以外の用途に変更することを「農地転用」といいます。

農地転用には農地法による規制があり、自分の農地を自分で転用する場合と、農地を買ったり借りたりして転用する場合とでは、手続も異なります。

今回は、農地法第4条・第5条の違いから、市街化区域での届出、農地転用後の地目変更登記まで整理します。

1．そもそも「農地転用」とは？

農地転用とは、農地を農地以外のものにすることです。

例えば、

• 田に住宅を建てる
• 畑を月極駐車場にする
• 農地を店舗の敷地にする
• 農地を資材置場にする
• 農地に太陽光発電設備を設置する

といったケースが考えられます。

農地は食料生産の基盤となる限られた土地です。

そのため、一般の宅地などとは異なり、「所有している土地だから自由に用途を変えてよい」という仕組みにはなっていません。

農地を農地以外に利用する場合には、原則として農地法に基づく手続が必要になります。

2．自分の農地を自分で転用するなら「4条」

例えば、自分が所有している畑に、自分の住宅を建てる場合を考えてみましょう。

土地の所有者は変わりません。

農地所有者本人が、自分の農地を自分の目的のために転用する。

このようなケースが、農地法第4条による農地転用です。

典型的には、

自分の畑
↓
自分の住宅敷地

自分の田
↓
自分で経営する駐車場

といった場合です。

つまり4条は、簡単にいえば「権利移動を伴わない自己転用」です。

3．農地を買ったり借りたりして転用するなら「5条」

一方、農地の所有権や賃借権などの移転・設定と、農地転用を一緒に行う場合には、農地法第5条が問題になります。

例えば、

「父が所有している畑を子に贈与して、子が住宅を建てる」

「農家から畑を購入して、会社の駐車場にする」

「農地を借りて、資材置場として使用する」

といったケースです。

この場合には、

農地の権利を取得すること

と

農地以外の用途に転用すること

が同時に行われます。

これが農地法5条です。

第57回のコラムで取り上げた農地法3条との違いを整理すると、

3条
→ 農地を農地のまま耕作する目的で売買・贈与などをする

4条
→ 自分の農地を自分で農地以外に転用する

5条
→ 売買・贈与・賃貸などによる権利移動・設定を伴って農地以外に転用する

と考えると分かりやすいでしょう。

4．市街化区域なら「許可はいらない」って本当？

農地転用を調べていると、

「市街化区域なら許可はいらない」

という説明を見ることがあります。

これは半分正しいのですが、何もしなくてよいという意味ではありません。

市街化区域内にある農地については、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、原則として農地法4条・5条の「許可」は不要です。

したがって、

市街化区域外
→ 原則として許可

市街化区域内
→ 原則として農業委員会への届出

という違いがあります。

愛知県でも、市街化区域内の4条・5条転用については農業委員会への届出という取扱いが示されています。

「市街化区域だから自由に造成してよい」のではなく、許可に代わって届出という手続が必要と理解しておくことが大切です。

5．農地なら、どこでも転用できるわけではありません

市街化区域外の農地について転用許可を受けようとしても、希望すれば必ず許可されるわけではありません。

農地転用許可では、大きく、

立地基準

と

一般基準

によって審査されます。

立地基準では、農地の場所や営農条件などによって、

• 農用地区域内農地
• 甲種農地
• 第1種農地
• 第2種農地
• 第3種農地

などに区分して判断します。

例えば、農用地区域内農地や第1種農地などは、原則として転用が認められにくい農地です。

一方、第3種農地は、市街地の区域内または市街化の傾向が著しい区域にある農地で、原則として許可されるという基準になっています。

また、立地条件だけでなく、

• 本当にその事業を実現できるのか
• 必要な資金を確保できるのか
• 転用面積が事業目的に対して適正か
• 周辺農地の営農に支障を及ぼさないか

といった点も審査されます。

したがって、農地を購入してから、

「調べてみたら希望する用途に転用できなかった」

ということにならないよう、契約前に転用の見込みを確認することが重要です。

6．「農振農用地」だと、さらに手続が必要になることがあります

農地を調査すると、「青地」「農振農用地」と呼ばれる土地に当たることがあります。

正式には、農業振興地域整備計画で農用地区域に定められている土地です。

農用地区域内の農地は、農業上の利用を確保すべき土地として位置付けられており、農地転用は原則として認められません。

農業以外の用途に利用するためには、まず農用地区域から外すことが可能か、市町村へ相談しなければならないケースがあります。

一般に「農振除外」と呼ばれる手続です。

つまり、

農振農用地
↓
必要に応じて農振除外の検討
↓
農地転用の許可
↓
実際の転用工事

というように、農地法の手続だけでは済まない場合があります。

また、住宅建築などでは都市計画法、建築基準法その他の法令による手続が別途必要になることもあります。

「農地転用の許可が出れば、必ず家を建てられる」とは限らない点にも注意が必要です。

7．登記簿が「畑」なら、必ず農地法の手続が必要？

農地法でいう「農地」かどうかは、登記簿の地目だけで決まるわけではありません。

農林水産省の取扱いでは、農地に該当するかどうかは土地の現況によって判断するとされています。

例えば、登記簿上の地目が「原野」であっても、現況が農地であれば農地法が適用される場合があります。

反対に、登記簿上は「田」「畑」のままでも、長期間にわたり農地ではない状態となっている土地については、その経緯や現況を確認する必要があります。

したがって、

登記簿の地目だけを見て農地法の適用を判断するのは危険です。

農業委員会の農地台帳や現地の利用状況などを確認して判断することになります。

8．農地転用の許可を取れば、登記簿も自動で「宅地」になる？

ここも非常に誤解されやすいところです。

農地転用の許可や届出と、法務局で行う土地地目変更登記は別の手続です。

例えば登記簿上「畑」となっている土地について、住宅建築を目的とした農地転用の手続を行ったとします。

農地転用の許可を受けただけで、登記簿の地目が自動的に、

畑 → 宅地

へ変わるわけではありません。

実際に土地の利用状況が変わり、その土地が別の地目になった段階で、法務局へ土地地目変更登記を申請します。

地目変更登記は、農地転用の「許可を受けた日」をそのまま地目変更の日とするものではありません。

重要なのは実際に土地の現況がいつ変わったのかです。

9．地目変更登記はいつするの？

不動産の表示に関する登記は、現況を登記記録へ正確に反映させるための制度です。

土地の地目が変わった場合には、原則として変更があった日から1か月以内に地目変更登記を申請する必要があります。

例えば、

農地転用の許可
↓
造成工事
↓
住宅建築
↓
現況が宅地となる
↓
地目変更登記

という流れになります。

ただし、どの時点で「宅地」になったと判断するかは、工事の内容や土地の現況によって異なります。

農地転用手続と土地地目変更登記は関係の深い手続ですが、同じ手続ではありません。

10．農地を買って家を建てるなら、契約前の確認が重要です

農地転用で特に注意したいのは、

「土地を買ってから考える」のでは遅い場合がある

ということです。

農地を購入して住宅を建てたいのであれば、少なくとも、

• 現況は農地か
• 市街化区域か、市街化調整区域か
• 農用地区域に入っていないか
• 農地の区分はどうなっているか
• 農地法5条の許可・届出が可能か
• 都市計画法上、建築が可能か
• 接道など建築上の問題がないか
• 上下水道などの整備状況はどうか

といった点を事前に確認する必要があります。

売買契約をする場合には、農地転用許可などが得られなかった場合を想定して、契約内容を検討することも重要です。

「安い土地を見つけたから、とりあえず買っておこう」

ではなく、目的どおりに利用できる土地なのかを先に調査することが大切です。

まとめ

農地を住宅、駐車場、店舗、資材置場などとして利用する場合には、農地転用の手続が必要になることがあります。

基本的な整理は、

農地法3条
→ 農地を農地のまま売買・贈与などする

農地法4条
→ 自分の農地を自分で転用する

農地法5条
→ 権利移動・設定を伴って転用する

です。

また、市街化区域内であっても「何もしなくてよい」のではなく、原則として事前に農業委員会への届出が必要です。

さらに、

農地転用の許可・届出
と
土地地目変更登記

は別の手続です。

転用許可を受けただけで登記簿の「田」「畑」が自動的に「宅地」「雑種地」などへ変わるわけではありません。

実際に土地の現況が変わった後には、原則として1か月以内に地目変更登記を申請します。

大志法務事務所では、行政書士としての農地転用手続と、土地家屋調査士としての土地地目変更登記の双方を取り扱っています。

「この畑に家を建てられるのか」

「駐車場として使いたいが、4条と5条のどちらなのか」

「昔から宅地として使っているのに、登記簿だけ畑のまま」

など、農地と登記が関係する場合には、まず土地の現況と法令上の区域を確認するところから始めましょう。