農地を売ったり贈与したりするとき、普通の土地と同じように名義変更できる？
耕作目的の売買・贈与には「農地法第3条の許可」が必要です

「親が持っている田んぼを、農業を続ける子どもに贈与したい」

「近所の農家に畑を売ることになったので、あとは所有権移転登記をすればいいですか？」

「農地を買って家庭菜園ではなく、本格的に耕作したい」

田や畑を売買・贈与するときは、宅地の売買と同じように契約して登記するだけでは終わりません。

農地を農地のまま耕作目的で売買・贈与したり、貸したりする場合には、原則として農地法第3条による農業委員会の許可が必要です。

一宮市も、耕作目的で農地を売買・貸し借りする場合には、農地法第3条の申請と農業委員会の許可が必要と案内しています。

今回は、「農地を農地として引き継ぐ場合」の3条許可について、相続や農地転用との違いも含めて整理します。

農地法第3条は「農地のまま」権利を移すときの手続です

農地法第3条は、農地や採草放牧地について、所有権を移転したり、賃借権などの使用収益を目的とする権利を設定・移転したりするときの許可制度です。

代表的なのは、

・農地を農家へ売る
・親から子へ農地を贈与する
・農地を貸して耕作してもらう
・農地を借りて農業を始める

といったケースです。

ポイントは、「登記簿上の地目が田・畑だから」というだけではなく、農地法上の農地に該当するかを確認することです。

そして、3条許可を受けないでした行為は、農地法上、原則として効力を生じません。一般の宅地の売買とは異なり、「先に名義だけ変えて、許可は後から」という進め方はできません。

第3条と「農地転用」の第4条・第5条は何が違う？

ここで混同しやすいのが、農地法第3条と第4条・第5条です。

第3条は、基本的に農地を「農地のまま」利用するための権利移動です。

これに対し、自分の農地を駐車場や住宅敷地など農地以外にする場合は第4条、売買や賃貸借などの権利移動を伴って農地以外にする場合は第5条の問題になります。

例えば、

・隣の農家に田を売り、買主も田として耕作する → 第3条
・自分の畑を自宅敷地にする → 第4条
・農地を住宅用地として買主へ売る → 第5条

というように、取得後に何に使うのかによって手続が変わります。

農地転用と、その後の地目変更登記も別の手続です。

農地なら誰にでも売れるわけではありません

農地なら、誰にでも自由に売ったり贈与したりできるわけではありません。

農業委員会は、取得する人が農地を適切に利用できるかを審査します。

主なポイントとしては、

・取得する農地を含め、農地を効率的に利用して耕作できるか
・必要な農作業に継続して従事できるか
・機械、労働力、技術などを確保できるか
・周辺地域の農地利用に支障を生じさせないか

などがあります。

単に「土地を資産として持っておきたい」というだけでは、耕作目的の農地取得とはいえません。

農地を取得した後に、誰が、どのような作物を、どのような体制で耕作するのかを具体的に確認することが大切です。

「20アール以上必要」という昔のルールは現在ありません

以前は、「農地を取得するには一定以上の耕作面積が必要」と聞いたことがある方もいると思います。

しかし、農地法の改正により、農地取得に関する下限面積要件は2023年4月1日に廃止されました。

一宮市でも、それまで市内全域20アールとしていた下限面積を廃止しています。

したがって、現在は「20アール未満だから、それだけで3条許可を受けられない」という制度ではありません。

ただし、下限面積要件がなくなったからといって、誰でも簡単に農地を取得できるようになったわけではありません。農地を効率的に利用できるか、農作業に従事できるか、周辺の農地利用と調和するかといった他の許可要件は引き続き審査されます。

相続で農地を取得するときは3条許可とは別です

では、親が亡くなって農地を相続した場合にも、3条許可が必要でしょうか。

相続によって農地を取得する場合は、通常、農地法第3条の許可を受けて所有権を取得する仕組みではありません。

その代わり、相続などによって農地を取得した人は、農地法第3条の3に基づき農業委員会への届出が必要になる場合があります。

つまり、「売買・贈与で農地を取得する」場合と、「相続で農地を取得する」場合では、農地法上の手続が異なります。

相続農地については、関連記事「田や畑を相続したら、相続登記だけで終わり？」でも詳しく解説しています。

農業委員会の許可と所有権移転登記は別の手続です

農地の売買では、農業委員会の許可と法務局の所有権移転登記を一連の手続として考える必要があります。

例えば農地を売買する場合には、対象農地の登記内容、売主・買主、利用目的、耕作計画などを確認し、必要な3条許可を受けたうえで所有権移転登記へ進みます。

「売買契約書を作ったから終わり」でも、「農業委員会の許可が出たから登記簿も自動で変わる」でもありません。

農業委員会での農地法手続と、法務局での不動産登記は別の手続です。

大志法務事務所は司法書士・土地家屋調査士・行政書士の業務を行っているため、農地法上の手続と、その後の所有権移転登記、必要に応じた地目変更登記について、手続の流れを整理してご相談いただけます。

農地は「何をするか」で必要な手続が変わります

農地については、「売る」「贈与する」「貸す」「相続する」「宅地にする」で必要な手続が変わります。

特に確認したいのは、

・現在、本当に農地として利用されているか
・取得する人は農地として耕作するのか
・農地以外へ転用する予定があるのか
・売買、贈与、賃貸借、相続のどれなのか
・農業委員会の許可・届出と登記のどちらが必要なのか

という点です。

農地を農地のまま売買・贈与する場合には、まず農地法第3条の許可が必要かを確認しましょう。

「親の田を子どもへ移したい」「近所の方へ農地を売りたい」「農地を買って耕作を始めたい」という場合は、契約や登記を先に進めるのではなく、対象農地と利用目的を確認して農業委員会の手続から整理することが大切です。