土地の境界が分からないまま売却できる？隣の人が立会いを拒否したらどうなる？
境界確定測量の必要性と、隣地所有者との境界トラブル・筆界特定制度を解説します
「親から相続した土地を売却しようと思っています」
「ところが、不動産会社から『隣の土地との境界を確認してください』と言われました」
「昔から塀があるので、そこが境界だと思っていたのですが、測量まで必要なのでしょうか？」
土地の売却では、このような相談があります。
建物と違い、土地には目に見える明確な区切りがないことも少なくありません。
塀やフェンスがあっても、それが正しい境界線に沿って設置されているとは限らないからです。
特に、相続した土地や長年所有している土地では、所有者自身も境界の位置を詳しく知らないことがあります。
今回は、土地の売却に境界確定測量が必要なのか、隣地所有者の協力が得られない場合にどうすればよいのかを解説します。
1．土地を売却するとき、境界確定測量は必ず必要？
結論からいうと、すべての土地売買について、境界確定測量を実施しなければならないという法律上の一律の決まりはありません。
売主と買主が合意すれば、境界確定測量を行わずに土地を売買すること自体は可能です。
例えば、登記簿に記載された面積を基準として売買する方法もあります。
しかし、売買契約で境界の明示や確定測量図の交付が求められることは珍しくありません。
買主としては、購入する土地の範囲を正確に把握したいからです。
また、土地を購入した後に住宅を建築したり、分筆したりする予定がある場合には、境界の確認が特に重要になります。
つまり、法律上、すべての売買で測量が義務付けられているわけではないものの、実際の取引では必要となる場合が多いということです。
2．そもそも「土地の境界」とは何？
土地の境界を考えるうえで、知っておきたいのが「筆界」と「所有権界」の違いです。
筆界とは？
筆界とは、登記された土地の区画を区別するための境界です。
土地が登記された際などに形成された、公法上の境界といえます。
例えば、登記上の土地が、
- 100番1
- 100番2
という2筆に分かれている場合、その土地同士を区別する線が筆界です。
筆界は、隣り合う土地の所有者が話し合って合意しただけで、自由に変更できるものではありません。
所有権界とは？
所有権界とは、土地の所有権が及ぶ範囲を区切る境界です。
通常は筆界と一致しますが、必ずしも同じとは限りません。
例えば、隣地所有者との間で土地の一部を売買したものの、分筆登記などが行われていない場合には、筆界と所有権界が一致しないことがあります。
また、長期間の占有による取得時効が問題になる場合もあります。
土地の境界について争いがある場合には、筆界の問題なのか、所有権の範囲の問題なのかを区別する必要があります。
3．塀やフェンスがあれば、そこが境界になる？
「昔からこの塀があるのだから、ここが境界に決まっている」
と思われる方もいるでしょう。
しかし、塀やフェンスの位置が、そのまま筆界を示しているとは限りません。
例えば、次のようなケースがあります。
- 塀が自分の土地の内側に設置されている
- 隣地所有者が自分の土地の内側にフェンスを設置している
- 古い塀が、本来の筆界からずれている
- 境界標が工事などで失われている
また、塀が誰の所有物なのかという問題と、土地の境界がどこにあるのかという問題も別です。
そのため、塀やフェンスだけを見て境界を判断するのは危険です。
土地の境界を確認する際には、登記所に備え付けられた地図や地積測量図、過去の資料、現地の境界標などを総合的に調査する必要があります。
4．登記簿に面積が書いてあるのに、なぜ測量するの？
土地の登記事項証明書には、地積が記載されています。
例えば、
地積：200平方メートル
と記載されている場合です。
しかし、登記簿上の面積と、現在の測量によって求められる面積が一致するとは限りません。
特に、古い時代に測量された土地では、当時の測量方法や精度などの影響によって、実際の面積との差が生じていることがあります。
例えば、登記簿上は200平方メートルでも、測量の結果、198平方メートルや205平方メートルになることがあります。
ただし、測量によって面積が違うことが分かったからといって、必ず登記簿の面積を変更しなければならないわけではありません。
必要に応じて、地積更正登記などを検討することになります。
また、売買代金を登記簿上の面積で決めるのか、実測面積で精算するのかについても、売買契約で確認することが大切です。
5．境界確定測量では、何をするの？
一般に、境界確定測量では、土地家屋調査士などが資料調査や現地測量を行い、隣接する土地の所有者との境界確認を進めます。
主な流れは、次のとおりです。
① 登記資料などを調査する
登記事項証明書、公図、地図、地積測量図などを確認します。
② 現地を測量する
土地の形状、塀、境界標、周辺の状況などを確認します。
③ 境界に関する資料を検討する
過去の測量図や境界確認書なども参考にして、筆界の位置を検討します。
④ 隣地所有者に立会いをお願いする
現地で境界について説明し、確認を求めます。
⑤ 必要に応じて境界標を設置する
確認された境界の位置に、境界標を設置することがあります。
⑥ 境界確認書や測量図を作成する
関係者の確認結果などを記録します。
ただし、土地の状況や必要な調査内容によって、手続の進め方は異なります。
また、道路や水路などの公共用地に接している場合には、管理者との境界確認が必要になることもあります。
6．隣の土地の所有者が立会いを拒否したら？
境界確認で困るのが、隣地所有者の協力を得られない場合です。
例えば、
「忙しいので立会いには行けません」
「昔から境界でもめているので、確認書には署名しません」
「そもそも、あなたが示している境界には納得できません」
という場合です。
隣地所有者が立会いを拒否したからといって、直ちに土地の売却が法律上不可能になるわけではありません。
しかし、売買契約で確定測量図の交付などが条件とされている場合には、その条件を満たせず、取引に支障が生じることがあります。
このような場合には、まず拒否の理由を確認することが重要です。
単に日程が合わないだけなのか、境界の位置について意見が対立しているのかによって、対応が異なります。
境界について争いがある場合には、無理に署名や押印を求めるのではなく、資料に基づいて慎重に対応する必要があります。
7．隣地所有者が亡くなっていたら？
隣地の登記名義人が既に亡くなっている場合もあります。
例えば、登記簿には何十年も前の所有者の名前が残っているケースです。
この場合、現在の権利関係を確認するために、相続人の調査などが必要になることがあります。
相続人が複数いる場合には、境界確認を誰と行うべきかについても検討が必要です。
また、相続人の所在が分からない場合や、相続人同士で争いがある場合には、手続が長期化することがあります。
土地の売却を急いでいる場合でも、隣地の権利関係を無視して境界確認を進めることはできません。
そのため、古い土地や相続した土地では、売却活動を始める前に、境界の資料や隣地の登記状況を確認しておくことをおすすめします。
8．「筆界特定制度」を使えば解決できる？
隣地所有者との間で筆界の位置が分からない場合には、法務局の「筆界特定制度」を利用する方法があります。
筆界特定制度は、土地の所有者などからの申請に基づき、筆界特定登記官が、筆界調査委員の意見を踏まえて、土地の筆界の位置を特定する制度です。
この制度の特徴は、隣地所有者との合意が成立しなくても、筆界の位置について法務局の判断を得られる場合があることです。
ただし、重要な注意点があります。
筆界特定制度は、土地の所有権がどこまで及ぶかを確定する制度ではありません。
また、筆界特定の結果は、裁判所による筆界確定判決と同じ効力を持つものではなく、その後に筆界確定訴訟が提起される可能性もあります。
そのため、筆界特定制度を利用すれば、すべての境界トラブルが必ず解決するわけではありません。
9．筆界特定制度と境界確定訴訟はどう違う？
土地の筆界について争いがある場合には、筆界確定訴訟という裁判手続もあります。
筆界特定制度と筆界確定訴訟は、いずれも筆界の位置を明らかにするための制度ですが、その性質は異なります。
| 比較項目 | 筆界特定制度 | 筆界確定訴訟 |
|---|---|---|
| 手続を行う機関 | 法務局 | 裁判所 |
| 手続の性質 | 行政上の筆界特定 | 裁判による筆界の確定 |
| 隣地所有者の合意 | 合意がなくても特定され得る | 合意がなくても判決によって確定され得る |
| 所有権の範囲 | 確定しない | 筆界確定訴訟だけでは確定しない |
なお、土地の所有権の範囲そのものに争いがある場合には、所有権確認訴訟など、別の手続を検討する必要があります。
どの制度を利用するべきかは、争いの内容によって異なります。
10．境界がはっきりしない土地を、そのまま売ることはできる？
境界が明確になっていない土地でも、売主と買主がその状況を理解し、契約条件について合意すれば、売買できる場合があります。
例えば、買主が境界未確定であることを承知し、そのリスクを考慮した価格で購入する場合です。
ただし、境界未確定のまま売却すると、後から次のような問題が生じる可能性があります。
- 買主と隣地所有者との間で境界紛争が発生する
- 建物の建築計画に支障が生じる
- 売買契約で想定していた土地の面積と異なる
- 塀や建物の一部が隣地に越境していることが分かる
- 将来の再売却が難しくなる
また、契約書に「境界未確定」と記載すれば、売主があらゆる責任を免れるわけではありません。
契約内容や売主・買主の属性、説明された事項などによって、契約不適合責任などが問題となることがあります。
境界が未確定であることを買主に正確に伝え、契約条件を十分に検討することが大切です。
11．測量費用は誰が負担する？
土地の売却に伴う測量費用について、法律上、必ず売主が負担しなければならないという一律の決まりはありません。
売主と買主の合意によって決めることになります。
ただし、一般的な土地売買では、売主が境界確定測量を行い、その費用を負担する条件となっていることがあります。
測量費用は、土地の面積だけで決まるものではありません。
例えば、
- 土地の形状や広さ
- 隣接する土地の数
- 境界標の有無
- 過去の測量資料の有無
- 隣地所有者の協力状況
- 道路や水路との境界確認の必要性
などによって異なります。
そのため、費用については、土地家屋調査士などに現地の状況を伝えて見積りを依頼することをおすすめします。
12．相続した土地は、いつ境界を確認すればよい？
相続した土地を売却する予定がある場合には、できるだけ早い段階で境界の状況を確認しておくとよいでしょう。
例えば、相続登記が終わってから不動産会社に売却を依頼し、その後に境界確認を始めると、思った以上に時間がかかることがあります。
特に、隣地所有者が遠方に住んでいる場合や、隣地の相続登記が行われていない場合には、調査や連絡に時間が必要になることがあります。
また、境界についての資料や事情を知っている親族がいる場合には、早めに話を聞いておくことも大切です。
昔の境界確認書や測量図が残っている場合には、捨てずに保管しておきましょう。
相続した土地については、相続登記と境界確認を別々の問題として整理し、売却に向けて計画的に準備することが重要です。
まとめ
土地を売却する場合、境界確定測量が法律上必ず必要になるわけではありません。
しかし、買主が安心して土地を購入するためには、土地の範囲を明確にしておくことが大切です。
特に注意したいのは、次の点です。
塀やフェンスの位置が、必ずしも正しい境界とは限りません。
登記簿上の面積と、実際の測量面積が一致しないことがあります。
隣地所有者の協力が得られない場合には、売却に支障が生じることがあります。
筆界特定制度は、所有権の範囲まで確定する制度ではありません。
そして、境界が分からない土地でも、売主と買主が事情を理解して合意すれば、売却できる場合があります。
ただし、将来のトラブルを避けるためには、売却前に境界の状況を十分に確認しておくことをおすすめします。
大志法務事務所では、土地の売買や相続に伴う登記手続のほか、土地の境界や測量、分筆登記などについてもご相談に対応しています。
「相続した土地を売却したいが、境界が分からない」
「隣地所有者が境界確認に応じてくれない」
「昔の測量図しかなく、現在の境界が分からない」
という場合には、まず登記資料や現地の状況を確認するところからご相談ください。
土地の売却で大切なのは、売買代金だけでなく、買主にどの範囲の土地を引き渡すのかを明確にすることです。
参考情報
※制度内容は2026年10月14日時点の法令等に基づいています。境界の判断、測量の必要性、筆界特定制度の利用、売買契約上の責任などは、個別の土地や取引の状況によって異なります。