相続した不動産をすぐ売りたい。相続登記をしないまま売れる？
「どうせ買主の名義にするから相続登記は不要」ではありません

「父が亡くなり、実家を相続することになりました。でも誰も住まないので、すぐに売却する予定です」

このような場合、

「どうせ買主の名義に変えるのだから、いったん相続人の名義にする必要はないのでは？」

と思われるかもしれません。

しかし、亡くなった方の名義のまま、その不動産を直接買主名義に変更することは、通常できません。

基本的には、

亡くなった方
↓
不動産を取得した相続人
↓
買主

という権利の移動に沿って登記をする必要があります。

今回は、相続した不動産を売却するときの「相続登記」と「売買による所有権移転登記」の関係を解説します。

1．父名義の不動産を、相続人が勝手に売ることはできません

例えば、父Aが所有していた実家について、

• 妻B
• 長男C
• 長女D

の3人が相続人だったとします。

父Aが亡くなった後、

「長男Cが不動産会社と話を進めて、売却代金を3人で分ければよい」

というわけではありません。

まず、父Aの相続について、

誰がその不動産を取得するのか

を確定する必要があります。

遺言書があればその内容を確認し、遺言書がなければ、相続人全員による遺産分割協議などによって取得者を決めます。

そして、その結果に基づいて相続登記を行います。

2．「父から買主へ直接登記」はできる？

「相続人は一度も住まないし、売却することも決まっている。それでも相続登記が必要なの？」

という質問をいただくことがあります。

必要です。

父が死亡した時点で相続が発生し、その後、相続人から買主への売買が行われるのであれば、

相続
と
売買

という二つの権利変動があります。

登記もその権利関係に沿って、

① 父A → 相続人
相続による所有権移転登記

② 相続人 → 買主
売買による所有権移転登記

という順番で行うことになります。

「最終的には買主の名義になるから」という理由で、途中の相続を飛ばして父から買主へ直接所有権移転登記をするものではありません。

3．売却する人と、不動産を相続する人を一致させることが重要です

例えば相続人が、

妻B・長男C・長女D

の3人で、

「実家は長男Cが相続し、その後Cが売却する」

という遺産分割をしたとします。

この場合には、

父A
↓ 相続
長男C
↓ 売買
買主

という流れになります。

一方、

「3人が法定相続分で相続して、3人全員で売却する」

のであれば、

父A
↓ 相続
妻B・長男C・長女D
↓ 売買
買主

という流れになります。

どちらが適切かは、相続人の希望、売却代金を誰が取得するのか、税務上の問題などを踏まえて検討する必要があります。

単に、

「登記手続が簡単そうだから長男一人の名義にしておこう」

と決めるのではなく、実際の遺産分割内容と登記を一致させることが大切です。

4．売却が決まってから相続登記をしても間に合う？

売却の話を進めながら相続登記を行うこと自体はあります。

しかし、売買契約や決済の日程が決まってから慌てて相続関係を調べると、予定どおり進まないことがあります。

例えば、

• 想定していなかった相続人がいた
• 遺産分割協議書を作成する必要がある
• 遠方や海外に住んでいる相続人がいる
• 相続人の一人が認知症になっている
• 相続人の一人がすでに亡くなっている
• 古い戸籍の収集に時間がかかる
• 登記簿上の住所と亡くなった方の最後の住所がつながらない

といった問題が判明することがあります。

特に何世代も相続登記をしていない不動産では、現在の相続人を確定するだけでも時間がかかる場合があります。

「売却することが決まったら相続登記を考える」のではなく、売却を検討し始めた段階で相続関係を確認しておくことをおすすめします。

5．相続人申告登記をしてあれば売却できる？

2024年4月から相続登記が義務化され、それと同時に「相続人申告登記」という制度が始まりました。

相続人申告登記は、遺産分割がまとまらないなどの事情で通常の相続登記を期限内に行うことが難しい場合に、比較的簡易な方法で相続登記の申請義務を履行できる制度です。

では、

「相続人申告登記をしてあるから、そのまま売却できるのでは？」

というと、そうではありません。

法務省も、相続人申告登記は不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記が必要と明確に案内しています。

つまり、

相続人申告登記
＝相続登記の義務を簡易に履行するための制度

であって、

売却するための所有権の登記

ではありません。

この違いには注意が必要です。

6．「相続登記の義務は果たした」ことと「売却できる」ことは別です

ここは2024年以降、特に注意したいところです。

相続人申告登記をすれば、申出をした相続人について、基本的な相続登記の申請義務を履行したものと扱われます。

しかし、それだけでは、

「この不動産を誰が取得したのか」

という最終的な権利関係を登記したことにはなりません。

そのため、

義務を果たすための手続
と
不動産を処分するために必要な登記

は分けて考える必要があります。

売却や抵当権設定などを予定しているのであれば、最終的には通常の相続登記が必要になります。

7．相続登記はいつまでにしなければならない？

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、

相続があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内

に相続登記を申請する必要があります。

また、遺産分割が成立した場合には、その遺産分割によって不動産を取得した相続人は、遺産分割成立の日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する必要があります。

正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

さらに、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。

施行日前から相続したことを知っていた不動産については、2027年3月31日が重要な期限となります。

「昔の相続だから関係ない」ということではありません。

8．何代も前の名義のままでも売れる？

例えば、現在住んでいる人の父ではなく、

祖父名義のまま

になっている不動産もあります。

祖父が死亡
↓
父が死亡
↓
現在の相続人

というように、相続登記をしない間に次の相続が発生しているケースです。

これを数次相続といいます。

法務局も、亡くなった方自身が登記名義人ではなく、その両親など以前の世代が登記名義人になっている場合には、まず登記名義人からの相続関係を整理して相続登記を行う必要があると案内しています。

何世代も相続登記をしていないと、相続人の数が増え、必要な戸籍や遺産分割協議の関係者も増えることがあります。

「売るときにまとめて何とかすればよい」と放置するほど、手続が複雑になる可能性があります。

9．相続登記と売買登記は、まとめて準備できる場合があります

「相続登記が全部終わるまで、不動産会社との売却手続は何もできない」

というわけではありません。

相続関係が明確で、誰が不動産を取得するのか決まっていれば、売却の準備と相続登記の準備を並行して進めることもあります。

実際の決済に向けて、

戸籍の収集
↓
相続人の確定
↓
遺産分割協議
↓
相続登記
↓
売買による所有権移転登記

という流れを見通して準備していきます。

重要なのは、買主への所有権移転登記をする時点までに、売主側の相続関係が正しく登記へ反映できる状態になっていることです。

売却予定がある場合には、その日程を司法書士へ早めに伝えておくと手続を組み立てやすくなります。

10．売却する予定だからこそ、早めの相続登記を

相続した実家について、

「誰も住まないから売る」

という方は少なくありません。

その場合、

「住まないのだから名義変更は後でよい」

ではなく、むしろ売却するからこそ相続登記が必要です。

売却を始めてから相続人調査をした結果、想定外の相続人が見つかったり、遺産分割協議がまとまらなかったりすると、買主との契約や決済にも影響します。

特に、

• 名義が祖父母のまま
• 相続発生から何年も経過している
• 相続人が多い
• 相続人の中に亡くなった人がいる
• 遺言書がある
• 売却予定日が決まっている

といった場合には、早めの確認が重要です。

まとめ

相続した不動産をすぐに売却する場合でも、相続登記を省略して、亡くなった方から買主へ直接名義を変更するものではありません。

基本的には、

亡くなった方
↓
相続登記
↓
不動産を取得した相続人
↓
売買による所有権移転登記
↓
買主

という流れになります。

また、相続人申告登記をしていても、それだけで不動産を売却できるわけではありません。

法務省も、相続した不動産を売却する場合には、別途相続登記が必要であると案内しています。

大志法務事務所では、

戸籍の収集
↓
相続人の確認
↓
遺産分割協議書の作成
↓
相続登記
↓
売却時の所有権移転登記

まで、売却予定を踏まえて手続を整理することができます。

「実家を売却することになったが、まだ父名義のまま」

「祖父名義の土地を売りたい」

「相続人申告登記だけしてある」

という場合には、売買契約や決済の日程が決まる前に、登記の状態を確認しておくことをおすすめします。